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按揭贷款是影响房地产的核心因素
来源:卓为地产 发布时间:2016-09-09

        历史上看,按揭贷款的发放对于房地产销售周期的起落有决定性影响。按揭贷款增长较快的时候,商品房的销售面积增速一般也就要高一些。反之,在按揭贷款增长比较慢的情况下,商品房销售面积增速可能也就低一些。

  下半年的信贷环境尽管有所改善,但目前整体信贷额度仍然难言十分宽松。刚性兑付并没有打破,宏观经济的风险尚未完全显性化,银行的资金来源?#27426;?#27963;期化,短期化,银行确实不具备大量发放按揭贷款的动力。尽管政策方面支持和鼓励首套房按揭贷款的发放,但资金来源的变化毕竟使得商业银行对中长期的贷款兴趣有所下降。到了2013年以后,大行更加重视首套按揭的社会责任问题,积极发放按揭贷款,而股份制银行发放热情相对下降。

  我们认为,按揭贷款的额度有增长的可能性。首先,PSL,再贷款等工具,本身可能在2014年下半年向社会输送稳定和低成本的资金。而个人住?#30475;?#27454;,尤其是首套房的按揭贷款,理应是政策支持的?#36739;頡?#20854;次,个人住?#30475;?#27454;的资产证券化在短期虽然面临诸多挑战,但在中长期则可能是重要的释放存量金融资源的途径。最后,银行热衷的高收益资产配置,本身有很多和投资周期相关。随着房地产开发投资的下降和经济增速放缓,我们认为银行不可能继续明显提升风险偏好。个人住?#30475;?#27454;的不良率相对较低,吸引力可能随着经济增速放缓而提高。

  这里值得一提的,是个人住?#30475;?#27454;的资产证券化前景。在海外,个人住?#30475;?#27454;资产证券化市场相当庞大。但在国内,一些因素限制了个人住?#30475;?#27454;资产证券化的发展。第一、我国的个人住?#30475;?#27454;的历史定价并不高,大量基准利率以下的资产回报率在市场上很难具备吸引力;第二、我国的个人住?#30475;?#27454;合同对提前偿还的行为约束较弱,认购资产证券化产品的资金或面临再投资的风险;第三、目前没有成熟的资产证券化产品的二级市场,从而导致一级市场发行本身需要考虑未来产品的流动性问题;第四、目前全社会的无风险利?#20351;?#39640;,刚性兑付盛行。

  不过,个人住?#30475;?#27454;资产证券化的空间是很大的,很多限制这一业务发展的因素都只是阶段性因素,不是中长期因素。即便在短期,由于个人住?#30475;?#27454;的总量非常庞大,哪怕只有1%的按揭贷款资产可以证券化,也意味着释放1000亿的存量金融资源。哪怕银行不愿意再发放85折利率的贷款,这也很可能意味着按揭贷款额度的增加。最近,中国邮政储蓄银行推出了多年以来第一个RMBS产品。我们认为,RMBS市场的基础资产会主要集中于定价中等(既不是投资者无法?#37038;?#30340;存量7折利?#21490;看?#20063;不是提前偿还行为相对比较普遍的基准利率上浮?#30475;┓看?#22312;一个比较长的时间周期内,个人住?#30475;?#27454;的资产证券化或将达?#25581;?#20010;相当大的规模,大?#30475;?#37327;的金融资源或得到释放。

  综合来看,我们维持按揭贷款加权平均利率在2014年二季度阶段性见顶的判断,并认为2014年下半年个人住?#30475;?#27454;同比或将出现较为积极的增长。

  我们认为,商业性个人住?#30475;?#27454;并不是居民加杠杆的全部内容。公积金可能向个人提供更充足的住房购买力;政策性的购房补贴虽然只是初露?#22235;擼?#20294;顺应了从补砖头到补?#36865;?#30340;变化;信用贷款等个人贷款虽然不能用以买房,但客观上提升?#21496;?#27665;的日常开支能力,同样有利于房地产市场。

  人民日报,新华社等已经多次关注公积金的改革。?#23588;?#20013;全会把公积金的改革提上议事日程后,其进展一直并不快。新华网直言:“数万亿元的资金分散在全国几百个住房公积金?#34892;模?#20174;部委到省、市、县多级公积金管理部门只是松散指导管理关系,监管看似完备,却没有一个机构能够真正“管得着”。住房公积金领域大案频发,倒逼“九龙治水”“监而不管”的监管模式改革,但公积金联网监控年年成为工作重点,却年年难以实质性推进。”<新华视点:没有一个机构能够真正“管得着”——透视公积金管理漏洞,2014年7月20日>。公积金一旦能够走向规范化和联网运行,一些公积金余额不足的城市就有可能有效利用其他一些地方的闲置资金,职工个人缴存的住房公积金被用以个人租房、购房、装修以外的事情可能也就不会发生。我们认为,公积金改革是未来个人住房信贷放量的重要制度变量。

  政策性的购房补贴可能是未来住房保障的一种模式,其本质也是提升居民购买能力。在住房供给相对紧张的年代,兴建保障性住房实物的确有利于改善居民的居住水平,但在住房供给相对丰裕的时候,补砖头就应该逐渐向补?#36865;?#36716;变。公租房,廉租房和经济?#35270;?#25151;建设就应该逐渐向租房补贴,购房补贴转变。由于我国整体上仍然不是住房供给大于需求的国家,因此目前我们国家的租房补贴和购房补贴很少见。(但住建部曾多次承认,未来需要逐渐从补砖头走向补?#36865;罰?#24120;州市场供给比较充裕,其住房保障主要以补贴?#38382;?#24320;展,对未来住房保障体系的演进有指引意义。

  这种住房保障补贴,事实上提升?#21496;?#27665;的购买能力,也属于个人住房信贷的一种变体。目前庞大的保障性安居工程支出,事实上是在分流商品住房的需求。当社会的存量住房逐渐达到供求平衡,甚至是供大于求的时候,这?#30452;?#38556;性安居工程的支出,逐渐从结构上倾向于租金补贴和购房补贴,就可能成为加速去化存量需求的市场稳定器。

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